Le recul du trait de côte concerne aujourd’hui plusieurs centaines de communes françaises. Pour les propriétaires, les notaires, les banques et les collectivités du littoral, une question devient centrale : que vaut un bien immobilier dont la durée de vie est limitée par l’avancée de la mer ?
Expert en évaluation immobilière (REV, FRICS), près la Cour d’Appel de Caen, Quentin Lagallarde a consacré à cette question un livre blanc de référence et développé une méthode d’évaluation désormais codifiée dans la Charte de l’expertise en évaluation immobilière : la Valeur Résiduelle d’Utilisation (VRU).
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a créé un régime spécifique pour les biens situés dans les zones exposées au recul du trait de côte. Les communes concernées doivent cartographier les zones exposées à horizon 30 ans et à horizon 30-100 ans. Ces zonages emportent des conséquences directes sur la constructibilité, l’information des acquéreurs et, in fine, sur la valeur des biens.
Le décret n° 2026-275 du 15 avril 2026 a complété ce dispositif en organisant le mécanisme de consignation destiné à garantir la démolition des constructions et la remise en état des sites. Concrètement, le coût futur de la démolition entre désormais dans l’équation financière de tout bien exposé et ne peut plus être ignoré par l’évaluateur.
Les méthodes traditionnelles reposent sur une hypothèse implicite : le bien a une durée de vie indéfinie. La méthode par comparaison suppose que les références de marché portent sur des biens comparables – or un bien condamné à disparaître dans vingt ans n’est pas comparable à un bien pérenne. La méthode par capitalisation suppose un revenu perpétuel. Aucune de ces approches ne rend compte de la réalité économique d’un bien dont l’horizon d’utilisation est borné par un aléa physique connu et daté.
L’enjeu est massif : selon l’étude du Cerema de février 2024, environ 1,2 milliard d’euros de biens seraient concernés en France à l’horizon 2050, et jusqu’à 94 milliards d’euros à l’horizon 2100 dans le scénario défavorable. Les travaux universitaires récents montrent par ailleurs que les biens en première ligne littorale se négocient avec une surcote pouvant atteindre 30 % par rapport à des biens identiques situés en retrait, y compris dans des zones officiellement cartographiées comme exposées. L’attrait du bord de mer masque le risque terminal.
La VRU est la méthode d’évaluation des actifs immobiliers dont la durée de vie utile est bornée par un aléa physique connu. Elle est codifiée à la section 1.22 de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière (version 6, novembre 2025) et a fait l’objet d’une publication dans l’European Valuer Journal (n°40, juillet 2026) de TEGOVA, sous le titre « Valuing Coastal Erosion – Applying Residual Use Value ». Elle repose sur trois principes fondamentaux.
L’évaluation porte sur la période résiduelle d’utilisation du bien, déterminée à partir des cartographies d’exposition et des données scientifiques disponibles.
Le bien conserve une valeur d’usage tant qu’il peut être habité ou exploité. Les flux économiques sont actualisés sur toute la durée résiduelle d’utilisation.
À la différence du DCF classique, la VRU intègre en fin de période les coûts actualisés de démolition et de remise en état du site. C’est sa signature méthodologique.
Le Cabinet d’Expertise du Cotentin intervient sur l’ensemble du littoral français, en particulier en Normandie et dans la Manche, pour l’évaluation de biens situés en zone exposée au recul du trait de côte : vente, succession, divorce, donation. Quentin Lagallarde assure également des expertises judiciaires ordonnées par les tribunaux, des missions amiables et contradictoires entre parties, et des évaluations à destination des établissements bancaires confrontés à des garanties situées en zone exposée.
Organisme de formation certifié Qualiopi, le Cabinet d’Expertise du Cotentin propose des formations dédiées au recul du trait de côte et à la méthode VRU, destinées aux agents immobiliers, aux experts en évaluation et aux professionnels du droit. Ces formations sont notamment dispensées dans le cadre du Campus SNPI.
Les travaux de Quentin Lagallarde sur le recul du trait de côte sont publiés dans les revues professionnelles de référence : AJDI, Revue Experts, Journal de l’Agence, European Valuer Journal. Il participe aux travaux de TEGOVA sur les standards européens d’évaluation et à la révision de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière.
Ma maison est située en zone de recul du trait de côte : que vaut-elle ?
Elle conserve une valeur, mais celle-ci doit être calculée selon une méthode adaptée. La valeur correspond aux revenus économiques que le bien peut encore procurer sur sa durée de vie résiduelle, diminués des coûts futurs de démolition et de remise en état. C’est précisément l’objet de la Valeur Résiduelle d’Utilisation (VRU) développée par Quentin Lagallarde. Une évaluation par simple comparaison avec des biens non exposés conduirait à une valeur erronée.
Qu’est-ce que la Valeur Résiduelle d’Utilisation (VRU) ?
La VRU est la méthode d’évaluation des biens immobiliers dont la durée de vie est bornée par un aléa physique connu, comme le recul du trait de côte. Elle actualise les revenus du bien sur sa période résiduelle d’utilisation et intègre un terme final négatif correspondant aux coûts de démolition et de remise en état. Elle est codifiée dans la Charte de l’expertise en évaluation immobilière.
Qu’est-ce que la consignation pour démolition ?
Le décret n° 2026-275 du 15 avril 2026 organise un mécanisme par lequel des sommes sont consignées afin de garantir la démolition des constructions et la remise en état des sites lorsque l’érosion rend le maintien du bien impossible. Ce coût futur doit être intégré dans toute évaluation sérieuse d’un bien exposé.
Un notaire ou une banque peut-il exiger une expertise spécifique ?
Oui. Dans les zones exposées, les praticiens seront de plus en plus nombreux à solliciter une évaluation fondée sur une méthodologie adaptée, tant pour sécuriser les transactions que pour apprécier la valeur des garanties. Une expertise documentée constitue un élément de sécurisation juridique et financière.
Intervenez-vous en dehors de la Normandie ?
Oui. Implanté à Cherbourg-en-Cotentin, le Cabinet d’Expertise du Cotentin assure ses missions d’expertise et ses formations sur l’ensemble du littoral français, en présentiel ou à distance selon la nature de la mission.
Le livre blanc intégral (164 pages, mai 2026) – « Recul du trait de côte et considérations méthodologiques de l’évaluation immobilière : la Valeur Résiduelle d’Utilisation »
L’article paru dans l’European Valuer Journal (n°40, juillet 2026) — « Valuing Coastal Erosion – Applying Residual Use Value »